Wohn- und Geschäftskomplex im Herzen von Schlangenbad
Objektart: Wohn- & Geschäftskomplex bestehend aus Mehrfamilienhaus + rückseitigem Einfamilienhaus
Einheiten:
•5 Wohneinheiten
•1 Einfamilienhaus (angebaut)
•3 Gewerbeeinheiten
Baujahr: 1968 / Umbauten: 1974 + 1983
Grundstück: ca. 515 m²
Wohnfläche: ca. 368 m² / Nutzfläche: ca. 198 m²
Vermietungsstatus: 100 % vermietet – seit über 10 Jahren kein Leerstand.
Nutzung: Langjährige, solide Mieterstrukturen im Wohn- wie Gewerbebereich.
Wirtschaftliche Eckdaten:
Monatliche Nettokaltmiete 2025: 4.798 €
Mietanpassung 2026 möglich → erwartbar: 5.190 € pro Monat
Nettojahresmiete 2026: ca. 62.280 € p.a.
Besonderheit:
Durch die stabile Vollvermietung und kleinteilige Einheitenstruktur ist das Objekt sowohl für Buy&Hold als auch für spätere Teilstrategien geeignet.
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Unsere Investmentthesen
•Vollvermietung seit über einem Jahrzehnt → maximale Bestandssicherheit
•Mietsteigerungspotenzial ab 2026 durch Anpassung & Turnover-Sanierungen
•3 Gewerbeeinheiten mit Lagevorteil (Kurpark, ÖPNV, Versorgung) → stabile Frequenz
•Kontinuierlich modernisiert (u. a. Heizung 2017, Elektro 2020, WE-Sanierung 2024, Treppenhaus 2025)
•Einfamilienhaus als separat nutzbare Wohneinheit → hohe Wiederverwertbarkeit
•Kompaktes Grundstück im Zentrum → geringe Außenflächenkosten
•Attraktive Kombination aus Wohnrendite + Gewerberendite
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Chancen und Risiken Analyse
Chancen
•Mietanpassungen ab 2026 → unmittelbarer Renditehebel
•Langfristig stabile Nachfrage im Kur- und Gesundheitsumfeld
•Geringes strukturelles Risiko durch breit diversifizierte Mieter
•Möglichkeit zur weiteren Wertsteigerung bei Mieterwechsel (modernisierte Einheiten erzielen höhere Marktmieten)
Risiken
•Gewerbemarkt im ländlichen Raum erfordert weiterhin gute Mieterpflege
•Objektstrukturen aus unterschiedlichen Bauabschnitten → erhöhte Komplexität bei Modernisierung
•Langfristige Werthebel abhängig von Mieterfluktuation und Mietentwicklungen
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Exit-Szenarien (Beispiele)
Strategie A – Buy & Hold (10+ Jahre)
•Stetige Cashflows
•Mietanpassungen + Turnover-basiertes Value-Add
•Nach 10 Jahren steuerfreier Verkauf möglich (privat)
→ Konservativ, sicher, renditestark
Strategie B – Value-Add 5–7 Jahre
•Maßnahmen bei Turnover (Wohneinheiten)
•Moderate Marktmietanpassung Gewerbe
•Repositionierung als renditestarkes Kurort-Objekt
→ Wertzuwachs + Cashflow-Optimierung
Strategie C – Renditeorientierte Bestandshaltung
•Minimale Investitionen, Fokus auf Mietsteigerungen
•Geringer Risikoansatz
→ Solide Basisrendite + stabiler Ertrag
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Fazit: ein sicheres, vollvermietetes Bestandsinvestment mit Perspektive!
Der Wohn- & Geschäftskomplex in Schlangenbad kombiniert stabile Erträge, langjährig vermietete Einheiten, überschaubares technisches Risiko und eine zentrale Lage im Kurort. Die Möglichkeit von Mietanpassungen ab 2026 erzeugt zusätzlichen, kurzfristig realisierbaren Renditehebel – ideal für Investoren, die Sicherheit, Beständigkeit und planbare Entwicklungspotenziale suchen.
