Großzügige 4-Zimmer-Maisonette im Dachgeschoss – mit zwei Balkonen und zwei Tiefgaragenstellplätzen
Diese gepflegte Eigentumswohnung im Dachgeschoss einer 1994 errichteten Wohnanlage bietet auf ca. 80 m² Wohnfläche eine durchdachte Raumaufteilung über zwei Ebenen.
Herzstück der Wohnung ist der helle Wohn- und Essbereich mit direktem Zugang zum ersten Balkon. Über eine offene Treppe gelangt man von hier in das darüberliegende Studio – ein zusätzlicher, lichtdurchfluteter Raum, der sich ideal als Arbeitszimmer, Rückzugsort oder Gästebereich nutzen lässt. Auf derselben Ebene befindet sich ein separater Lagerraum, der wertvollen Stauraum schafft.
Auf der Hauptebene liegen neben dem Wohnbereich die separate Küche mit Einbauküche, zwei Schlafzimmer – eines davon mit eigenem Balkonzugang – sowie ein weiterer Raum, der sich flexibel als Kinder-, Gäste- oder Arbeitszimmer nutzen lässt. Ergänzt wird der Grundriss durch einen Mehrzweckraum, ein separates Gäste-WC und das 2022 komplett neu sanierte Badezimmer mit bodengleicher Dusche und hochwertiger Waschtischgestaltung.
Die beiden Balkone in unterschiedlicher Ausrichtung ermöglichen es, der Sonne über den Tag zu folgen – der eine mit Blick ins begrünte Wohnumfeld, der andere über die Dächer des Rheingaus.
Zur Wohnung gehören zwei Stellplätze in der hauseigenen Tiefgarage, die im Kaufpreis enthalten sind. Es handelt sich um Duplex-Stellplätze (Doppelparker). Ergänzt wird das Ganze durch einen separaten Kellerraum.
Die Wohnung wurde bis zuletzt selbst genutzt. Sie steht derzeit leer und ist damit kurzfristig bezugsfrei – ebenso gut geeignet für die Eigennutzung wie als Kapitalanlage.
Das monatliche Hausgeld beträgt derzeit 450,00 €. Die Eigentümergemeinschaft wird professionell verwaltet und zeigt sich instandhaltungsbewusst: In den vergangenen Jahren wurden unter anderem der hydraulische Abgleich der Trinkwasseranlage durchgeführt, Brandschutzmaßnahmen in der Tiefgarage umgesetzt, die Fassade gereinigt und die Rauchwarnmelder erneuert. Zudem wurde die Erstellung individueller Sanierungsfahrpläne für die sechs Gebäude beauftragt – ein klares Signal für eine vorausschauende Bewirtschaftung der Anlage.
Die Wohnung ist derzeit leerstehend und kann damit unmittelbar zu aktuellen Marktkonditionen neu vermietet werden – ohne bestehendes Mietverhältnis, ohne Übernahme von Altmieten. Für Kapitalanleger ist das der entscheidende Vorteil gegenüber vermieteten Bestandsobjekten: Die Miete wird beim Erwerb neu am Markt gebildet.
Bei einer für Oestrich-Winkel marktüblichen Neuvertragsmiete von rund 12,10 €/m² ergibt sich für ca. 80 m² Wohnfläche eine monatliche Nettokaltmiete von rund 968 €, also rund 11.616 € im Jahr.
Hinzu kommt Potenzial aus den beiden Tiefgaragenstellplätzen, die separat vermietet werden können und die laufende Rendite spürbar verbessern. Ebenso beachtenswert: Die Wohnung ist bereits modernisiert – das 2022 neu sanierte Badezimmer und der gepflegte Gesamtzustand bedeuten in den ersten Jahren einen sehr geringen Instandhaltungsbedarf im Sondereigentum.
Auch die Eigentümergemeinschaft arbeitet vorausschauend: Brandschutz, hydraulischer Abgleich und Fassadenreinigung sind bereits umgesetzt, und mit den beauftragten individuellen Sanierungsfahrplänen liegt eine klare Perspektive für die energetische Entwicklung der Liegenschaft vor – ein wichtiger Faktor für die Bewertung des Objekts und die Planbarkeit künftiger Umlagen.
